二手房交易税费怎么算？契税、增值税、个税与附加全解析（使用指南）

先分清：谁交什么税

二手房交易里，税费并不是由某一个人承担，而是分买卖两条线：

税种	通常承担方	是否涉及分期或免征
契税	买方	按套数与面积享受优惠税率
增值税及附加	卖方	持有满一定年限可免征
个人所得税	卖方	满五唯一等情形可免征
印花税、土地增值税	—	个人买卖住房暂免征收

需要注意的是，市场惯例（例如「卖方净到手价」）会让实际承担方与法定纳税人不一致，谈价时务必把「谁付这笔税」写进合同。

契税怎么算？看套数和面积

契税由买方缴纳，核心看两个变量：买方家庭的住房套数与房屋建筑面积。自 2024 年 12 月 1 日起执行的促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策，把享受优惠的面积标准提高到了 140 平方米，按此口径：

买方情况	建筑面积 ≤ 140㎡	建筑面积 > 140㎡
家庭唯一住房	1%	1.5%
家庭第二套住房	1%	2%
第三套及以上	按当地规定执行（常见为 3%–5%）

举例：成交价 300 万元、面积 100 平方米、买方为家庭唯一住房，契税 = 300 万 × 1% = 3 万元。若面积改为 150 平方米，则税率变为 1.5%，契税 = 4.5 万元。仅差 10 平方米，契税就多出 1.5 万元，这也是 140 平方米成为热门分界线的原因。

契税的计税依据为不含增值税的价格。因此卖方需要缴纳增值税时，买方契税要按剔除增值税后的价格计算，而不是直接乘成交总价。

增值税怎么算？看是否持有满 2 年

增值税由卖方缴纳，判断标准是卖方取得住房后持有是否满 2 年：

• 持有满 2 年（含）：免征增值税（北上广深曾对非普通住宅另有规定，2024 年 12 月起已统一执行优惠口径）；
• 持有不足 2 年：需要缴纳，计算方式为按不含税价格折算后乘以适用征收率。

为什么不能直接「总价 × 征收率」？因为增值税是价内税，总价里本身包含了税，必须先把它拆出来：

增值税 = 计税总价 ÷（1 + 征收率）× 征收率

举例：计税总价 300 万元、征收率 3%，增值税 = 300 万 ÷ 1.03 × 3% ≈ 87378.64 元，而不是 300 万 × 3% = 9 万元。拆出的不含税价 2912621.36 元将作为后续契税与个税的计税基数。

关于征收率的实际取值：长期以来不足 2 年住房对外销售的通常口径为 5% 全额缴纳，本工具采用的是 2026 年起的参数口径。具体适用哪一个征收率，以房屋所在地税务机关当期确认的结果为准，测算时请核实后再填。

卖方个人所得税怎么算？两种方式

卖方转让住房按「财产转让所得」缴纳个人所得税，常见有两种计征方式：

• 按核定率征收：应纳税额 = 不含增值税的计税价格 × 当地核定征收率（常见区间约为 1%–3%）；
• 按差额征收：应纳税额 =（转让收入 − 住房原值 − 合理费用）× 20%。

举例：不含税计税价 2912621.36 元，当地核定率 1%，则个税 ≈ 29126.21 元；若改按差额方式且能提供原值凭证，假设原值 180 万元、可扣除费用 20 万元，则应纳税所得额 = 2912621.36 − 180 万 − 20 万 = 912621.36 元，个税 = 182524.27 元。

关键提醒：核定率 1% 不是全国统一标准，也不是可变选择的较低值。税务机关通常根据能否提供完整房屋原值凭证确定适用方式，不能自行挑选更省税的那种。二手房交易税费计算器同时支持两种方式：选择「按当地核定比例」时填已核实的核定率，选择「按核准差额」时填税务核准的住房原值与获准扣除的合理费用。

附加税费怎么算？跟着增值税走

卖方缴纳增值税时，还要同步缴纳城建税及两项附加，这三笔均以实际缴纳的增值税额为计税依据：

• 城市维护建设税：市区 7%、县城和镇 5%、其他 1%；
• 教育费附加：通常为 3%；
• 地方教育附加：通常为 2%。

同时，小规模纳税人等符合条件的主体在规定期限内可减半缴纳这类「六税两费」（现行政策执行至 2027 年底），但减半不适用于增值税和个人所得税本身。另外要注意，增值税免征时附加税费也随之为零。

买房到底要准备多少现金？

买方真正要准备的现金往往比首付款更多：

需备现金 ≈ 成交总价 − 计划贷款额 + 买方承担的契税 + 买方佣金及其他费用

把这些一次性列清楚再谈付款节奏，是避免签约后资金链紧张的关键。把成交价、计税价格、建筑面积、家庭套数、卖方持有期限与医疗费用税率依次填入二手房交易税费计算器，即可得到契税、增值税、个税及附加的测算单，以及买方需备现金与卖方净到手额。

常见问题

面积按哪个数算？

按不动产权证（房产证）记载的建筑面积填写，不是套内面积。恰好 140 平方米属于优惠档。

家庭套数怎么认定？

一般按购房人、配偶及未成年子女范围内名下住房套数认定，由税务部门核定，不看贷款次数。

持有年限怎么起算？

按税务认可的取得时间与交易时间计算，不能只看房产证签发日期，二手房可以以买入时的完税凭证或不动产权登记时间核实。

能用工具自己选一个更低的计税方式吗？

不能。个税计征方式由税务核实确定，工具里的选择项是为了填写实际适用的方式，不是为了比价。

注意事项

本文为通用规则说明，不构成税务意见。个人住房交易的契税税率、核定征收率、附加口径与地方减免政策差异显著且会调整；非住宅不适用住房优惠政策。请以房屋所在地税务机关的核定结果为准，测算请使用二手房交易税费计算器。