二手房交易税费计算器

二手房交易税费计算公式

增值税与计税收入

不足2年：含税计税总价 ÷ 1.03 × 3%；满2年免征。不含增值税计税收入 = 含税计税总价 − 增值税。

契税

不含增值税计税收入 × 适用税率。家庭唯一/第二套且≤140㎡均为1%；>140㎡分别为1.5%/2%。其他套数填写当地3%至5%的适用税率。

个税

满5年家庭唯一按条件免征；核定：不含增值税计税收入 × 当地核定率；差额：max(0, 不含增值税计税收入 − 核准原值 − 其他获准扣除) × 20%。

附加税费

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加分别为增值税 × 对应比例 ×（减半时50%）。各税四舍五入至分后求和。

交易预算

买方总支出 = 成交价 + 实际承担税款 + 自填费用；需备现金 = 买方总支出 − 计划贷款。卖方净收入 = 成交价 − 实际承担税款 − 自填费用（未扣未填写的原贷款清偿等费用）。

300万元、100㎡、满二未满五的假设示例

买方家庭唯一住房，计税总价等于成交价，假设当地按1%核定个税，各付各税且未计入非税费用。增值税及附加为0，契税30,000元，个税30,000元，交易税款合计60,000元。买方总支出3,030,000元，卖方净收入2,970,000元（未扣原贷款等未填写费用）。1%仅为示例，不是全国统一个税率。

适用范围与预算假设

• 适用于2026年起中国大陆个人有偿买卖住房，不适用于商铺、办公、公寓中的非住宅、企业交易、赠与、继承、拍卖及其他特殊产权交易。不含个体工商户中的增值税一般纳税人。
• 成交总价用于现金预算；含税计税总价用于税款计算，留空假设等于成交总价，实际以税务认可价格为准，不支持通过低报价格规避税款。
• 持有期须按税务认可的取得日期及交易日期核实；自用满5年且符合家庭唯一生活用房条件才测算个税免征。买方首套认定与卖方唯一住房认定分别核实。
• 个税核定征收不是任意选择的优惠方式，原值凭证完整时应按当地审核方式计算；差额扣除仅填税务认可原值和税费、合理费用，不含已从收入中剔除的本次增值税，不重复扣除。
• 城建税依所在地适用1%、5%或7%，教育费附加与地方教育附加支持填0表示已核实免征。默认市区7%+3%+2%及减半仅为可调整预算假设，不代表所有交易均适用。
• 佣金、登记、贷款、解押等费用由用户按合同填写，默认0表示未计入。税款转由买方承担不改变法定纳税人，也未模拟税务机关可能调整的含税交易价格。换购住房个税退税须另核实，不预先抵减。

政策依据与核对日期

资料核对：2026-10-01。下列全国政策已核对，地方核定率、其他套数契税及附加免征条件未提供城市预设。

财税〔2008〕137号（第一条失效）

仅引用第二、三条：个人销售或购买住房暂免印花税，个人销售住房暂免土地增值税；不引用已失效契税条款。

财税〔2016〕43号

个人转让房屋个税应税收入不含增值税；免征增值税时成交价不扣除增值税。契税不含增值税口径同时以现行契税法为准。

财政部 税务总局公告2025年第17号

2026年1月1日起：购买不足2年的个人住房全额按3%征收增值税；满2年免征。不含个体工商户中的一般纳税人。

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

2024年12月1日起：家庭唯一及第二套住房以140平方米为契税优惠分界，分别适用1%/1.5%及1%/2%。

国税发〔2006〕108号（部分条款失效）

住房转让个税的原值、合理费用、核定征收及自用满5年家庭唯一生活用房免税口径；旧纳税保证金等失效条款不用于本工具。

财政部 税务总局公告2023年第12号

2023年1月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人等六税两费减半；本工具附加税减半按所选适用条件测算。

过户前核对清单

1. 核对产权用途、取得日期、建筑面积与家庭住房查询证明。
2. 向当地税务部门确认计税价格、个税方式、核准原值和可扣费用；咨询12366。
3. 核对附加税率、减半及教育附加免征条件，准备发票和扣除证明。
4. 在合同中明确税款、佣金、登记费、贷款与解押费用承担，核实资金监管和贷款审批。
5. 过户前以税务最终核定单及收费通知复核预算，保留生活备用金。