房贷月供怎么算？等额本息与等额本金计算公式详解

买房申请贷款时，银行提供的等额本息和等额本金两种还款方式该怎么选？30 年房贷到底要还多少利息？本文详细讲解两种还款方式的计算公式、利息差异和适用人群，帮你做出更理性的贷款决策。

一、两种还款方式的核心区别

• 等额本息：每月还款额固定，前期还息多、还本少，后期还本多、还息少。月供压力均衡，适合收入稳定的工薪家庭。
• 等额本金：每月偿还固定本金，利息随剩余本金递减，月供逐月下降。总利息更少，但前期月供压力大，适合收入较高且逐年递增的人群。

二、等额本息计算公式

月供 M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ - 1)

其中：P 为贷款本金，r 为月利率（年利率 ÷ 12），n 为还款月数（年限 × 12）。

示例

贷款 100 万元、年利率 3.5%、30 年（360 期）：月利率 r = 3.5% ÷ 12 ≈ 0.2917%。代入公式可得月供约 4,490 元，总利息约 61.7 万元。

三、等额本金计算公式

每月还款 = 每月还本金 + 当月利息

每月还本金 = P ÷ n

当月利息 = 剩余本金 × 月利率

示例

同样贷款 100 万元、年利率 3.5%、30 年：每月还本金 = 1,000,000 ÷ 360 ≈ 2,778 元。首月利息 = 1,000,000 × 0.2917% ≈ 2,917 元，首月月供约 5,694 元；之后每月利息递减约 8.1 元，总利息约 52.6 万元。

两种方式对比：等额本金比等额本息少付约 9 万元利息，但前期月供高出约 1,200 元。

四、用房贷计算器快速计算

手工代入幂运算公式很容易出错，推荐使用房贷计算器，输入贷款总额、年利率、贷款年限和还款方式，即可自动得到：

• 首月月供、总利息与总还款额
• 逐月还款明细（每期本金、利息、剩余本金）
• 等额本息与等额本金两种方式的对比结果
• 支持任意年限与利率调整，便于方案对比

选房、谈贷款方案时先算一笔账，避免因月供估算错误导致还款压力过大。

五、注意事项

• 房贷利率包括公积金贷款利率与商业贷款利率，商业贷款以 LPR 加点形成，2026 年 5 年期以上 LPR 与各地加点情况不同，请以贷款合同为准
• 提前还款可显著节省利息，但部分银行对提前还款有违约金或次数限制
• 等额本息前期偿还利息占比高，若计划短期提前还款，等额本金更划算
• 计算器结果仅供参考，实际还款以银行放款合同为准

六、适用场景

房贷计算器适用于：新房首付与贷款方案规划、公积金与商业组合贷款测算、存量房贷利率调整后的月供变化、提前还款节省利息测算、购房预算与家庭财务规划等场景。

结语

选对还款方式、算清总利息，是购房规划中的重要一环。使用房贷计算器一键对比两种还款方式。同时，月供与个税息息相关，不妨结合个税计算器综合评估每月到手收入。